La Comunidad pretende instalar un ascensor y quiere saber qué acuerdo es necesario para ello y si deben pagarlo todos los propietarios o si los locales quedan exonerados de los gastos derivados de este nuevo servicio.

Hemos planteado esta consulta a HELENA, la Inteligencia Artificial Jurídica de Sepín que nos ha respondido con todo detalle sobre los distintos supuestos en los que puede encontrarse la Comunidad.

Como resumen, le hemos pedido que nos haga una infografía para cada pregunta, para que pueda ser más visual.

Este es el resultado:

Introducción

La instalación de un ascensor en una Comunidad de propietarios se rige por la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Con carácter general, el acuerdo exige la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios (art. 17.2 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal).

Sin embargo, si la instalación se solicita para garantizar la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en el inmueble, y el coste anual repercutido, descontadas ayudas y subvenciones, no supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o las ayudas cubren el 75 % del coste), la obra es obligatoria y no requiere acuerdo previo de Junta (art. 10.1.b de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal).

Los gastos de instalación, conservación y mantenimiento del ascensor son gastos generales a cargo de todos los propietarios conforme a su cuota de participación (art. 9.1.e de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal), con independencia de que usen o no el ascensor, salvo exoneraciones estatutarias expresas que deben interpretarse de forma restrictiva. La jurisprudencia reciente insiste en que las exoneraciones no suelen abarcar los gastos de instalación ex novo, que han de ser soportados también por los locales aunque estén exentos del mantenimiento ordinario.

Respuesta detallada

1. Régimen legal básico: obras de accesibilidad y ascensor

La instalación de un ascensor en un edificio en régimen de propiedad horizontal se encuadra, hoy, claramente en el bloque normativo de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH; SP/LEG/1894).

1.1. Artículo 10.1.b LPH: obras obligatorias sin acuerdo previo

Son obligatorias y no requieren acuerdo previo de Junta:

“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años […] así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos…”

Condiciones:

• Que sean solicitadas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años.
• Que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• Que las ayudas públicas alcancen el 75 % del coste.

Aunque el coste total sea superior, se mantiene el carácter obligatorio si el exceso lo asumen quienes solicitan la obra.

1.2. Artículo 17.2 LPH: régimen general de mayorías para instalar el ascensor

“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), […] la supresión de barreras arquitectónicas […] y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor […] requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.”

Cuando se adopten válidamente acuerdos de obras de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago de los gastos, aunque superen las doce mensualidades anuales.

Por tanto, hay que distinguir dos escenarios:

• Escenario A: obligatorio sin acuerdo previo. Se cumplen los requisitos del art. 10.1.b LPH: discapacidad o mayores de 70 años y límites económicos. La comunidad está obligada a instalar el ascensor; la Junta solo decide reparto y plazos de pago.
• Escenario B: acuerdo de Junta necesario. No se cumplen esos requisitos. La instalación de ascensor se aprueba por la mayoría de propietarios y de cuotas del art. 17.2 LPH.

2. Requisitos formales y materiales para la adopción del acuerdo

2.1. Convocatoria de Junta y orden del día

Aun cuando en el caso del art. 10.1.b LPH no sea necesario acuerdo previo sobre la ejecución de la obra, en la práctica es imprescindible convocar Junta para:

• Informar del proyecto técnico, presupuestos y posibles subvenciones.
• Aprobar el sistema de financiación, plazos y forma de pago.

En el escenario B, acuerdo de Junta necesario, el punto “Instalación de ascensor” debe figurar expresamente en el orden del día, para no vulnerar el derecho de información de los comuneros. La doctrina de Sepín ha destacado la importancia de un orden del día claro en materia de obras, por analogía con la reparación de fachada y con la nulidad de acuerdos cuando el contenido no figura suficientemente especificado en la convocatoria.

2.2. Mayorías exigibles y cómputo de votos

En el escenario B, art. 17.2 LPH, se requiere:

• Mayoría de propietarios: más de la mitad del total de elementos privativos.
• Que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación: más del 50 % del coeficiente total.
• En segunda convocatoria, si no se alcanza la doble mayoría en el total, se aplica el art. 17.7 LPH: mayoría de asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes, aunque en la práctica suele preferirse asegurar la doble mayoría por la trascendencia de la obra.
• Los votos de los ausentes, debidamente citados, se computan como favorables si en 30 días no manifiestan su oposición al acuerdo, salvo en los casos en que la ley excluya esa presunción, lo que no sucede aquí.

3. Carácter obligatorio y ejecución de la obra

3.1. Obras obligatorias del art. 10.1.b LPH

Si concurren los requisitos del artículo 10.1.b LPH:

• La obra de instalación del ascensor es obligatoria para la comunidad, sin necesidad de acuerdo previo.
• El acuerdo de Junta será necesario para distribuir la derrama y fijar plazos de pago.
• También será necesario para decidir entre distintas propuestas técnicas o presupuestos, siempre dentro del marco de “ajustes razonables” y de accesibilidad.
• La negativa injustificada de la Junta a ejecutar la obra puede ser impugnada judicialmente y, en su caso, puede fundamentar una acción para exigir la instalación.

3.2. Diferencia entre obra necesaria y mejora

La calificación jurídica, obra necesaria u obligatoria frente a mejora o innovación, condiciona las mayorías exigibles. La doctrina de Sepín ha insistido en que no es el nombre de la obra, sino su finalidad y necesidad lo determinante.

Así, puede distinguirse entre:

• Obra necesaria de conservación, conforme al art. 10.1.a LPH, que no precisa acuerdo previo sobre la ejecución.
• Obra de rehabilitación o mejora, sometida a los quórums del art. 17 LPH.

4. Distribución de costes entre propietarios

4.1. Regla general: cuotas de participación

La regla básica viene dada por el artículo 9.1.e LPH:

“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

• Los gastos de instalación, conservación y mantenimiento del ascensor son, en principio, gastos generales.
• La no utilización del servicio no exime del pago.

Por tanto, si el título constitutivo o los estatutos no establecen otra cosa, todos los propietarios, viviendas y locales, contribuyen según su coeficiente, tanto a los gastos de instalación como de mantenimiento.

4.2. Estatutos y cláusulas de exoneración

Es habitual que los estatutos contengan cláusulas de exoneración para locales o bajos comerciales. La doctrina y la jurisprudencia, sin embargo, son claras en dos puntos:

• Las cláusulas de exoneración deben ser interpretadas restrictivamente por ir contra la regla general del art. 9.1.e LPH.
• La exoneración de gastos de mantenimiento no implica, salvo previsión muy clara en contrario, exoneración de los gastos de instalación ex novo del ascensor.

En definitiva:

• Regla general: todos los propietarios, incluidos los locales, pagan tanto instalación como mantenimiento según su cuota.
• Excepción: estatutos que eximen expresamente determinados elementos privativos.
• Si la exención es solo de mantenimiento y conservación, sí pagan instalación y grandes sustituciones.
• Si es de “todos los gastos del ascensor”, podría abarcar también la instalación, pero hay que analizar muy estrictamente la cláusula, a la luz de la doctrina.

4.3. Posibles acuerdos de reparto diferenciado

La comunidad, al amparo de la doctrina del Tribunal Supremo sobre acuerdos accesorios a la instalación del ascensor, puede aprobar distribuciones de gastos diferenciadas o exoneraciones parciales, siempre que:

• Se adopten con la misma mayoría que el acuerdo principal de instalación: mayoría de propietarios y cuotas del art. 17.2 LPH.
• No vulneren gravemente el principio de equidad o generen un abuso de derecho.

La consulta “¿Es aplicable la doctrina del TS, de 23 diciembre 2014, que exige las mismas mayorías para acuerdos asociados a la instalación del ascensor, a la instalación de otras medidas de accesibilidad como el salvaescaleras?” explica que el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de eximir a algunos propietarios de ciertos gastos asociados al ascensor, aplicando el mismo quórum que el de instalación, sin exigir unanimidad. Esa doctrina es extensible a otras medidas de accesibilidad y refuerza que la distribución de costes puede modularse en Junta, pero no alterando de facto las mayorías legales.

4.4. Obligación de pago y reclamación a morosos

Una vez acordada la instalación, o declarada obligatoria por la ley, las derramas aprobadas son exigibles a todos los propietarios, disidentes o no, con base en los arts. 9 y 17 LPH.

En caso de impago, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio o al juicio verbal.

Jurisprudencia

• Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 277/2026, de 23 de febrero. Recurso 1612/2021 (SP/SENT/1282901): consolida la doctrina según la cual los acuerdos directamente vinculados a la instalación de elementos de accesibilidad, como el ascensor, incluyendo la distribución de gastos y las exoneraciones, se adoptan con el mismo quórum que el acuerdo principal de instalación, sin necesidad de unanimidad.
• Sentencia de Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5.ª, de 06/05/26 (SP/SENT/1296787): resuelve que una cláusula estatutaria de exoneración de locales respecto de los “gastos de mantenimiento y conservación” del ascensor no les exime de contribuir a los gastos de instalación ex novo. Relevante para delimitar hasta dónde alcanzan las exoneraciones estatutarias en materia de ascensores.
• Sentencia de Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1.ª, de 07/05/26 (SP/SENT/1296742): confirma la validez del acuerdo comunitario sobre forma de pago y exenciones relativas al ascensor, destacando la fuerza obligatoria de los acuerdos adoptados en Junta con el quórum exigible y su relevancia en la reclamación de morosos.
• Sentencia de Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1.ª, de 12/05/26 (SP/SENT/1296469): aunque referida a obras de reparación, recuerda la obligación del comunero de permitir el acceso a su vivienda para obras comunitarias necesarias, parámetro aplicable por analogía a la instalación de ascensores cuando requieren paso por elementos privativos.
• Auto de Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3.ª, de 12/06/26 (SP/AUTRJ/1298628): analiza el juicio de equidad del art. 17 LPH y su relación con los MASC de la LO 1/2025, relevante en contextos de bloqueo en la adopción de acuerdos sobre obras de accesibilidad como la instalación de ascensor.

Formularios

• “Acta de instalación de nuevo ascensor” (SP/FORM/137): modelo específico de acta para documentar el acuerdo de Junta sobre la instalación de un nuevo ascensor, útil para reflejar el quórum alcanzado, el reparto de gastos y las condiciones de ejecución.
• “Demanda judicial contra la comunidad de propietarios para exigir instalaciones que necesita el discapacitado (Adaptado a LO 1/2025)” (SP/FORM/13527): formulario para accionar frente a la comunidad cuando se niega a ejecutar obras de accesibilidad obligatorias, incluida la instalación de ascensor, en favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años.
• “Demanda de juicio monitorio de reclamación a morosos de la comunidad de propietarios (adaptado a LO 1/2025)” (SP/FORM/14138): modelo para reclamar judicialmente las derramas aprobadas para la instalación o sustitución del ascensor frente a propietarios morosos.
• “Demanda de juicio verbal de reclamación de deudas por la comunidad a los propietarios (Adaptado a LO 1/2025)” (SP/FORM/13674): otro cauce procesal para la reclamación de deudas comunitarias derivadas de la instalación del ascensor.